上海高院：唯一住房经拍卖偿债后的剩余款项发还被执行人，发还剩余款项超过五至八年保障居住租金，不支持扣除保障租金

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裁判要旨

唯一住房经拍卖偿债后的剩余款项发还被执行人，发还剩余款项超过五至八年保障居住租金，不支持扣除保障租金

实务要点

第一、“唯一住房”的执行，首先需要界定住房的性质范围，性质范围指的是权属明确的城镇房屋，不包括农村宅基地上的房屋、小产权房及其他无证房产等。理由是江苏高院《关于执行“唯一住房”相关问题的解答》“唯一住房”的执行仅适用于权属明确的城镇房屋，农村宅基地上的房屋、小产权房及其他无证房产等涉及国家土地制度和政策，按照相关规定执行，不适用本解答。其次界定“唯一住房”是指被执行人及其所扶养家属生活所必需的唯一可居住房屋。再次哪些情形下“唯一住房”可以强制执行，除按照《执行异议复议规定》第二十条规定，还可参考江苏高院《关于执行“唯一住房”相关问题的解答》一、被执行人名下仅登记有一套“唯一住房”，对该“唯一住房”什么情形下可以执行?登记在被执行人名下虽只有一套住房，但有下列情形之一的，人民法院对登记在其名下的“唯一住房”仍可执行：（一）对被执行人有赡养、扶养、抚养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的；（二）一审诉讼或仲裁立案后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的；（三）被执行人在其户籍所在地或拟执行的“唯一住房”所在地农村享有宅基地并自建住房或被执行人享有小产权房等权属上有瑕疵而无法自由流转的住房的；（四）被执行人将其“唯一住房”用于出租、出借或虽未出租、出借，但超过一年无人居住的；（五）被执行人的“唯一住房”系执行依据确定的被执行人应当交付的房屋的；（六）申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地（县级市、县、区范围）房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年房屋租金的；（七）其他可以执行的情形。

第二、“唯一住房”的执行，执行中均衡保护债权人的债权与被执行人及其所扶养家属的居住权。实践中适用较多的是申请执行人同意扣除五至八年租金换取执行法院对“唯一住房”的强制执行，法律依据是《执行异议复议规定》第二十条第一款第三项申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。核心在于租金的标准以及保障基本居住面积的认定，具体参见江苏高院《关于执行“唯一住房”相关问题的解答》二、如何认定“唯一住房”是否超出“生活所必需”（条文附后）。另外，《上海市高级人民法院执行局、执行裁判庭联席会议纪要（二）》租金计算公式为：租金（元）=被执行人及所扶养家属的人数（人）×当地廉租住房保障人均面积（平方米/人）×当地房屋租赁市场的平均租金（元/平方米）。

第三、被执行人“唯一住房”拍卖偿债后尚有剩余，发还被执行人的剩余款项金额已超过保障住房居住“租金”标准，是否还应当另行扣除五至八年租金，或者继续实施申请执行人启动拍卖“唯一住房”同意扣除五至八年租金。本案上海二中院评价“《执行异议复议规定》第二十条第一款第三项规定保障的是被执行人的居住权，而非房屋所有权，这种居住权应当是被执行人及其所扶养家属生活所必需的。本案中，虽然涉案房产是沈渊、李威名下唯一住房，但涉案房产拍卖款扣除相关款项后的剩余部分足以解决沈渊、李威及其子女的居住问题，故沈渊、李威请求从拍卖款中扣除五年租金60万元，该院亦不予支持。”本案上海高院评价“关于从拍卖款中预留租金的问题，《执行异议复议规定》第二十条第一款第三项针对的是拍卖款不足以偿债或偿债后发还余款不足以支付五至八年租金的情况，本案中涉案房产拍卖款中可发还被执行人的余款金额已超过其所主张的五年租金，故复议申请人要求从拍卖款中另行扣除五年租金60万元缺乏法律和事实依据。”

第四、我们注意到，被执行人“唯一住房”与维持其本人及所抚养家属生活必需住房的区分。金钱债权的执行，需将被执行人财产进行变价后，以所得价款清偿债务。如果需要执行被执行人所有的唯一居住房屋，通常情况下，执行法院应考虑该房屋是否为被执行人及其所扶养家属生活所必需。被执行人的唯一住房和生活必需住房，在执行程序中是两个并不完全相同的概念。被执行人唯一住房，并非不能作为强制执行的标的物。即使对于被执行人及其所扶养家属维持生活必需的住房，在符合本条司法解释规定的条件下，也可以对生活必需的住房强制执行。换言之，被执行人唯一的住房和生活必需的住房，在符合法律、司法解释规定的条件下，均可以成为强制执行的标的。只是两者准许执行的标准和条件不同。被执行人及其所扶养家属维持生活必需的住房，在符合本条司法解释规定的条件下，可以执行。而被执行人的唯一住房，除了在符合本条司法解释规定条件下可以强制执行以外，在其他情况下，如果能够保障被执行人及其所扶养家属维持生活必需的居住条件，也可以采取相应的方式予以执行。例如，被执行人唯一住房的面积较大或者价值较高，超过被执行人及其所扶养家属生活必需，对于超过部分，可以根据《查封、扣押、冻结规定》第7条，采取“以小换大、以差换好、以远换近”等方式，在保障被执行人及其所扶养家属基本居住条件的前提下，对被执行人的唯一住房进行置换，将超过生活必需部分的房屋变价款用于清偿债务。被执行人、利害关系人据此提出执行异议的，人民法院不予支持。摘自人民法院出版社，2015年版，《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定理解与适用》第263页。

案情介绍

一、上海二中院作出2007沪二中民五商初字第81号民事判决，确认ASIALINKLIMITED向百马公司双倍返还定金2,970,479.78元及返还货款1,143,451.73元；沈渊、李威承担共同还款责任。执行中，二中院裁定追加方菊珍为被执行人。

执行法院查封沈渊、李威与陈庆彬共有的涉案房产，涉案房产由沈渊、李威、陈庆彬按份共有，沈渊、李威、陈庆彬各享有三分之一产权。

二、涉案房产评估市场价值为860万元，经拍卖成交，成交价为8,220,000元。

拍卖成交后，执行法官召集百马公司、沈渊、李威、陈庆彬谈话，告知涉案房产拍卖款扣除陈庆彬三分之一份额即274万元、执行费15,197.04元、评估费34,538元、拍卖辅助机构服务费171,960元后，可用于执行的款项为5,258,304.96元；沈渊、李威应支付百马公司欠款2,628,691.62元，迟延履行债务利息1,480,725.80元，返还百马公司垫付的评估费用后余款发还沈渊、李威，陈庆彬三分之一份额即274万元因他案财产保全暂不发放。

沈渊、李威提出执行异议，以涉案房产系其唯一住房为由，按照相关法律规定，应从涉案房产拍卖款中扣除五年租金60万元。

三、上海二中院认为，2007沪二中民五商初字第81号民事判决生效后，沈渊、李威等被执行人未自觉履行生效法律文书确定的义务。该案进入执行程序后,法院已经向被执行人发出执行通知书，并采取了一系列的执行措施，但沈渊、李威等被执行人仍未履行生效法律文书确定的义务，由此产生的迟延履行债务利息应由其承担，该院执行沈渊、李威逾期付款利息，符合法律规定。沈渊、李威要求减免，该院不予支持。《执行异议复议规定》第二十条第一款第三项规定保障的是被执行人的居住权，而非房屋所有权，这种居住权应当是被执行人及其所扶养家属生活所必需的。本案中，虽然涉案房产是沈渊、李威名下唯一住房，但涉案房产拍卖款扣除相关款项后的剩余部分足以解决沈渊、李威及其子女的居住问题，故沈渊、李威请求从拍卖款中扣除五年租金60万元，该院亦不予支持。涉案房产登记权利人为沈渊、李威、陈庆彬，三人各享有三分之一产权，现尚无生效法律判决确认陈庆彬不享有该份额。至于沈渊、李威主张陈庆彬名下三分之一份额拍卖款274万元应由其享有，已另案提起诉讼，该异议内容不属于执行异议案件的审查范围，该案不予处理。百马公司预付的第一次评估费用应当由沈渊、李威承担，具体金额以执行查实为准。综上所述，沈渊、李威的异议请求缺乏事实和法律依据，驳回沈渊、李威的异议请求。

裁判要点与理由

上海高院认为，关于债务利息及评估费用的问题，根据相关法律规定，被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案进入执行程序后，因二中院对涉案房产系轮候查封而缺乏处置权，且被执行人暂无其他可供执行财产，故二中院裁定终结本次执行程序。至2016年6月，二中院应百马公司申请恢复执行，其后经历评估、异议审查等阶段，目前无证据证明二中院在本案中怠于执行。复议申请人沈渊、李威作为被执行人，始终未主动履行生效法律文书确定的还款义务，亦未就还款事宜与申请执行人协商一致，故应当承担迟延履行期间的债务利息，同理评估费用亦应由被执行人承担。复议申请人关于减免债务利息和评估费用的复议请求缺乏法律依据，本院不予支持。关于从拍卖款中预留租金的问题，《执行异议复议规定》第二十条第一款第三项针对的是拍卖款不足以偿债或偿债后发还余款不足以支付五至八年租金的情况，本案中涉案房产拍卖款中可发还被执行人的余款金额已超过其所主张的五年租金，故复议申请人要求从拍卖款中另行扣除五年租金60万元缺乏法律和事实依据。

裁定驳回沈渊、李威的复议申请，维持上海市第二中级人民法院2019沪02执异17号异议裁定。

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案例索引：上海市高级人民法院（2019）沪执复35号“台州市百马塑料有限公司与上海合宜电线电缆厂、ASIA LINK LIMITED等其他执行裁定书”（审判长杜治平审判员康志娟审判员陈克），载《中国裁判文书网》（20190618）。

法律依据

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第二十条  金钱债权执行中，符合下列情形之一，被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持：
（一）对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的；
（二）执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的；
（三）申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。

《江苏高院关于执行“唯一住房”相关问题的解答》

一、被执行人名下仅登记有一套“唯一住房”，对该“唯一住房”什么情形下可以执行?
登记在被执行人名下虽只有一套住房，但有下列情形之一的，人民法院对登记在其名下的“唯一住房”仍可执行：
（一）对被执行人有赡养、扶养、抚养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的;
（二）一审诉讼或仲裁立案后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的;
（三）被执行人在其户籍所在地或拟执行的“唯一住房”所在地农村享有宅基地并自建住房或被执行人享有小产权房等权属上有瑕疵而无法自由流转的住房的;
（四）被执行人将其“唯一住房”用于出租、出借或虽未出租、出借，但超过一年无人居住的;
（五）被执行人的“唯一住房”系执行依据确定的被执行人应当交付的房屋的;
（六）申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地(县级市、县、区范围)房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年房屋租金的;
（七）其他可以执行的情形。

二、如何认定“唯一住房”是否超出“生活所必需”?
是否超过“生活所必需”由各地法院根据经济发展水平自行确定，原则上参照以下标准：
（一）面积过大。住房建筑面积达到当地住房和城乡建设部门公布的廉租住房保障面积的150%的;(例：南京三人以上廉租住房保障面积为50平方米，若拟执行的“唯一住房”面积达到50×150%=75平方米，便可认为超过生活所必需)
（二）市场价值过高。住房建筑面积达到当地住房和城乡建设部门公布的廉租住房保障面积且房屋单价达到当地(县级市、县、区范围)住房均价的150%的。(例：若南京某区拟执行“唯一住房”建筑面积为65平方米，其所在区的住房均价为10000元/平方米，但因“唯一住房”为学区房或其他因素，其市场价值达到15000元/平方米，则可认为超过生活所必需)
对于已经依法设定抵押的“唯一住房”，申请执行人为抵押权人的，人民法院无需审查其是否超过“生活所必需”，可以执行，但被执行人为低保对象且无法自行解决居住问题的除外。

三、执行“唯一住房”应遵循哪些原则?
为均衡保障债权人的债权与被执行人的居住权，执行“唯一住房”时应遵循以下原则：
（一）穷尽其他执行措施原则。一般情况下，若有证据证明被执行人有其他财产可供执行的，不宜对其“唯一住房”采取处分性执行措施。
（二）申请人申请在先原则。执行被执行人的“唯一住房”应以申请执行人的申请为前置条件，人民法院不得依职权主动对被执行人的“唯一住房”采取处分性执行措施。
（三）解决临时住房在先原则。对于确实无处居住的被执行人，在对其“唯一住房”采取处分性执行措施前，宜事先解决好被执行人及其所扶养家属的临时住房，由申请执行人提供临时性住房或先行垫付租房费用。
（四）有益执行原则。执行“唯一住房”时，应当综合考量处置该房产时可能产生的评估、公告、执行、生活保障等费用，若除去上述各项费用后并无余值或余值不大，则原则上不宜对该“唯一住房”采取处分性执行措施。

四、执行“唯一住房”程序上应当如何操作?
人民法院在执行“唯一住房”时，可按以下程序进行：
（一）应申请执行人申请执行“唯一住房”，人民法院应当要求申请执行人出具自愿提供临时住房或承担临时住房租金的承诺书，对于需要支付生活保障费用的被执行人，申请执行人需在承诺书中一并承诺同意从变价款中支付此笔费用。
（二）执行人员对于拟拍卖的“唯一住房”，应当查明住房基本情况、被执行人及其所扶养家属的人数等信息，填写拍卖呈报表，并在呈报表中说明符合唯一住房处置条件的理由和对被执行人及其所扶养家属的生活保障措施。经合议庭讨论后报执行局长或分管院长审批。
（三）准予拍卖的，应当向被执行人发出执行裁定书和迁出告知书。不符合拍卖条件的，应当及时告知申请执行人并说明理由。
（四）执行裁定书和迁出告知书送达后，被执行人未在指定的期限内腾空房屋的，执行法院可以作出强制迁出裁定和公告，强制执行。
（五）对拟执行的“唯一住房”依法评估交付拍卖。
（六）拍卖成交扣除相关费用后，其余部分依法分配。

五、执行“唯一住房”时，被执行人的临时住房如何解决?
执行“唯一住房”前，应首先解决好被执行人及其所扶养家属的临时住房，临时住房的面积标准参照当地廉租住房的面积标准;临时住房的地段可参照被执行人的合理要求，尽量方便其生活、工作。
申请执行人自愿提供临时住房的，使用期限原则上不超过六个月。申请执行人提供的临时住房可计收租金，租金标准由申请执行人和被执行人双方协商确定，协商不成的，由人民法院参照当地房屋租赁市场平均租金标准确定。
被执行人自行租房的，可由申请执行人先行垫付六个月的租金。
上述使用房屋的费用或租金应从保留给被执行人的生活保障费用中予以扣除。
对于本解答第一条所列情形，原则上可以不再为被执行人解决临时住房。

六、哪些情况下应当对被执行人及其所扶养家属给予生活保障?如何保障?
对于本解答第一条所列情形，原则上可以不再为被执行人及其所扶养的家属给予生活保障;对于本解答第二条第一款所列超出“生活所必需”的情形，一般应当为被执行人及其所扶养的家属提供生活保障。
为被执行人及其所扶养家属提供生活保障可采取以下方式：
（一）保留租金。申请执行人同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金作为被执行人及其所扶养家属的生活保障费用。此笔款项可在房屋变价款中先行提留。人民法院不得对其强制执行。
（二）房屋置换。申请执行人自愿以以小换大、以远换近、以劣换优等方式为被执行人及其所扶养家属提供保障其基本生活的住房，与被执行人的“唯一住房”进行置换，置换房屋的面积、地段可参照本解答关于临时住房的标准。

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